Délai de rétractation compromis : tout comprendre sur les 10 jours SRU
Après un compromis signé, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans pénalité. Comment calculer ce délai SRU, l'exercer et éviter les erreurs classiques.
Vous venez de signer un compromis de vente et une petite voix vous demande si vous pouvez encore reculer. La réponse est oui — pendant 10 jours. Ce délai, encadré par la loi SRU, est l'une des protections les plus importantes dont dispose l'acheteur particulier. Encore faut-il savoir exactement comment il fonctionne, quand il commence, et comment l'exercer si nécessaire.
C'est le délai légal pendant lequel tout acheteur particulier peut se rétracter d'un compromis de vente, sans justification et sans perdre un centime.
Ce que dit la loi SRU exactement
Le droit de rétractation est défini par l'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, introduit par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000. Son principe est simple : après signature d'un avant-contrat immobilier, l'acquéreur non professionnel dispose de 10 jours calendaires pour se rétracter, sans avoir à se justifier et sans aucune pénalité.
Ce droit est dit d'ordre public : aucune clause du compromis ne peut l'effacer ou le réduire. Si un vendeur ou une agence vous dit que vous ne pouvez pas vous rétracter parce que vous avez signé « en bonne et due forme », c'est faux. Votre droit reste entier pendant 10 jours, quoi qu'il soit écrit dans l'acte.
À qui s'applique ce droit ? Aux personnes physiques (particuliers) qui achètent un bien à usage d'habitation — résidence principale, résidence secondaire, ou logement destiné à la location. Il ne s'applique pas aux personnes morales (SCI, société) ni aux achats de locaux commerciaux ou professionnels.
Comment se décompte exactement le délai de 10 jours ?
C'est là que beaucoup d'acheteurs se trompent. Le délai ne part pas de la date à laquelle vous signez, mais du lendemain de la réception du compromis. Deux situations pratiques :
- Compromis remis en mains propres lors de la signature chez l'agence ou le notaire : le délai commence le lendemain du jour où vous avez récupéré l'acte signé.
- Compromis envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception : le délai commence le lendemain du jour où vous avez retiré la lettre au bureau de poste (ou signé l'avis de passage).
Les 10 jours se décomptent en jours calendaires — samedi, dimanche et jours fériés inclus. Exception : si le 10e jour tombe un week-end ou un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.
Comment exercer son droit de rétractation concrètement
Vous n'avez pas besoin de vous justifier. Pas besoin non plus d'appeler l'agence ou de négocier. La seule formalité requise est l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, expédiée avant minuit du 10e jour.
Rédigez une lettre simple
Aucune justification n'est requise. Une phrase suffit : “Je soussigné(e) [Nom Prénom], vous informe de ma décision de me rétracter de la promesse de vente signée le [date] portant sur le bien situé [adresse].” Signez et datez.
Envoyez en recommandé avec accusé de réception
Adressez la lettre au notaire rédacteur du compromis, ou à l'agent immobilier si c'est lui qui vous a remis l'acte. Ce qui compte, c'est que le cachet de La Poste soit daté dans les 10 jours suivant votre réception du compromis.
Récupérez votre dépôt de garantie sous 21 jours
Une fois votre rétractation reçue, le vendeur ou le séquestre dispose de 21 jours pour vous restituer l'intégralité de votre acompte (généralement 5 à 10 % du prix de vente). Aucune pénalité ne peut être retenue.
Ce qui se passe si vous ne vous rétractez pas à temps
Une fois le délai SRU écoulé, vous êtes engagé. Vous ne pouvez plus partir librement. Votre protection passe alors par les conditions suspensives inscrites dans votre compromis, à commencer par la condition d'obtention de prêt immobilier.
Si vous vous rétractez après le délai SRU sans motif valable (hors conditions suspensives), le vendeur peut réclamer la clause pénale, généralement fixée à 10 % du prix de vente. Sur un achat à 280 000 €, cela représente 28 000 € de pénalités. Et si le vendeur subit un préjudice supérieur, il peut en théorie demander des dommages-intérêts complémentaires devant le tribunal.
Le conseil myWayHome
Utilisez ces 10 jours de façon active. Relisez le compromis en détail, vérifiez que les clauses essentielles sont bien présentes et correctement rédigées, confirmez la faisabilité du financement avec votre banque. Si un doute sérieux subsiste, mieux vaut se rétracter maintenant que de subir une clause pénale plus tard.
Les erreurs classiques à ne pas commettre
01 — Confondre jours calendaires et jours ouvrés
Le délai SRU se compte en jours calendaires — samedi, dimanche et jours fériés inclus. Si vous recevez le compromis un vendredi, les 10 jours se terminent le lundi de la semaine suivante (J+11 car J+1 est le samedi).
02 — Croire que le délai part de la date de signature
Il part du lendemain de la réception du compromis signé. Si vous signez sur place le 5 mai et récupérez l'acte ce même jour, le délai commence le 6 mai. Si l'acte vous est envoyé par recommandé et que vous le retirez le 8, le délai commence le 9.
03 — Attendre le 10e jour pour envoyer la lettre
Ce qui compte, c'est la date d'expédition (cachet de La Poste), pas la date de réception. Mais n'attendez pas le dernier moment : un bureau de poste fermé, une grève ou une erreur d'adresse peuvent vous coûter très cher.
04 — Oublier que la rétractation ne couvre pas tout
Le délai SRU vous permet de partir sans justification pendant 10 jours. Après, vous dépendez des conditions suspensives. Si elles sont mal rédigées ou absentes, votre protection s'effondre.
VEFA et cas particuliers
Si vous achetez un logement neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le droit de rétractation s'applique de la même manière. Le délai de 10 jours part du lendemain de la réception du contrat de réservation, qui est l'équivalent du compromis pour les programmes neufs.
En revanche, si vous achetez dans un cadre professionnel — via une SCI, pour un local commercial, ou en tant qu'investisseur qualifié — le droit de rétractation SRU ne s'applique pas. La loi protège les particuliers, pas les personnes morales.
Pour une résidence secondaire, vous êtes totalement protégé. L'article L271-1 s'applique à tout achat immobilier à usage d'habitation, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'une maison de vacances. La destination du bien ne change rien à votre droit de rétractation.
Sources légales. Article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, disponible sur Légifrance. Pour une version vulgarisée, consultez la fiche pratique de l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement) sur le droit de rétractation immobilier. Voir aussi notre article sur le PTZ 2026 pour anticiper votre plan de financement pendant ce délai.
Questions fréquentes
Le délai de rétractation s'applique-t-il aussi en cas de promesse unilatérale de vente ?
Oui. L'article L271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation s'applique à tous les avant-contrats : compromis (promesse synallagmatique) et promesse unilatérale de vente. Dans les deux cas, vous disposez de 10 jours calendaires.
Puis-je me rétracter si j'ai signé directement chez le notaire le jour même ?
Oui, absolument. Le délai de 10 jours s'applique même si vous avez signé en présence d'un notaire. La signature authentique n'efface pas votre droit de rétractation. Ce droit est d'ordre public : aucune clause du compromis ne peut y déroger.
Que se passe-t-il si le 10e jour tombe un dimanche ou un jour férié ?
Le délai est automatiquement prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Par exemple, si le 10e jour tombe le 1er mai (Fête du Travail), vous avez jusqu'au 2 mai pour expédier votre lettre recommandée.
Le délai SRU s'applique-t-il pour l'achat d'un terrain ?
Oui, si le terrain est destiné à la construction d'un logement. En revanche, si vous achetez un terrain nu sans projet de construction résidentielle identifié, la protection SRU ne s'applique généralement pas.
Je suis en SCI familiale. Ai-je droit au délai de rétractation ?
Non. Le droit de rétractation SRU ne bénéficie qu'aux personnes physiques achetant pour un usage personnel. Une SCI, même à usage familial, est une personne morale : elle n'est pas protégée par l'article L271-1.
Le vendeur peut-il refuser ma rétractation ?
Non. La rétractation est un droit unilatéral et absolu pendant les 10 jours. Le vendeur n'a aucun moyen légal de la contester si elle est exercée dans les délais et par la voie appropriée (lettre recommandée avec accusé de réception).
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